Inspección Técnica en Hostelería: Qué Revisar y Cuánto Cuesta

Introducción: Por Qué la Inspección Técnica es Crítica

Cuando estás considerando comprar o traspasar un local de hostelería, es fácil dejarse llevar por la emoción del proyecto: imaginas tu restaurante lleno de clientes, tu carta perfecta, el ambiente acogedor. Pero antes de firmar nada, hay una realidad técnica que debes afrontar: el estado real de las instalaciones y la maquinaria puede determinar si tu inversión es viable o si te has comprado un problema de 50.000€.

No es exageración. Hemos visto casos de emprendedores que compraron un local “equipado y listo para abrir” solo para descubrir, semanas después, que la salida de humos no funciona (15.000€ de reparación), la instalación eléctrica no soporta la carga de los equipos (8.000€ de obra), o las cámaras frigoríficas tienen 20 años y se averían cada dos semanas (6.000€ de sustitución). De repente, tu presupuesto inicial se ha evaporado.

Esta guía te enseña exactamente qué revisar en una inspección técnica profesional de un local de hostelería, cómo identificar problemas graves, qué documentación exigir y, crucialmente, cuánto te costará reparar cada defecto. Con esta información, podrás negociar el precio de forma inteligente o, en el peor caso, evitar un mal negocio.

Metodología de la Inspección: Cómo Hacerlo Correctamente

Una inspección técnica eficaz no es un paseo rápido por el local preguntando “¿funciona todo?”. Requiere un enfoque sistemático y, idealmente, la participación de un profesional cualificado.

¿Contratar un inspector profesional o hacerlo tú mismo?

Nuestra recomendación es clara: contrata un ingeniero o técnico especializado en hostelería para una inspección completa. El coste ronda los 400-800€ dependiendo del tamaño del local y la complejidad de las instalaciones, pero es una inversión que se paga sola:

• Experiencia técnica: Un profesional detecta problemas que tú no verías (instalaciones eléctricas peligrosas ocultas, conductos de humos deteriorados internamente, maquinaria con vida útil agotada)
• Informe documentado: Recibes un documento técnico con fotografías y valoraciones que puedes usar para negociar el precio con el vendedor
• Estimaciones de coste: El técnico te da presupuestos aproximados de cada reparación necesaria
• Identificación de incumplimientos normativos: Detecta si algo no cumple la normativa vigente, lo que podría resultar en cierre del local por inspección municipal

Dicho esto, aunque contrates un inspector, tú también debes estar presente y entender qué se está revisando. Esta guía te prepara para ello.

Cuándo realizar la inspección

El momento ideal es después de mostrar interés serio pero ANTES de firmar ningún contrato ni dar señal. Incluye en la negociación previa una cláusula que te permita inspeccionar el local con un técnico. Si el vendedor se niega o pone trabas, considera eso una bandera roja enorme.

La inspección debe hacerse con el local en funcionamiento si es posible, para poder probar todos los equipos bajo carga real. Si el local lleva cerrado meses, es más difícil detectar ciertos problemas.

Sistema de Extracción de Humos: El Punto Más Crítico

La salida de humos es, sin duda, el elemento técnico más importante y potencialmente más caro de reparar en un restaurante. Si no funciona correctamente o no existe, literalmente no puedes cocinar. Por eso dedicamos una sección completa a su inspección.

Qué revisar en la salida de humos

1. Existencia y trazado del conducto

• Verifica que existe un conducto desde la campana extractora hasta la cubierta del edificio. Pide ver el final del conducto en el tejado
• El conducto debe ser independiente, no puede compartirse con ventilaciones de viviendas ni con otros locales
• Debe ser de material adecuado (acero inoxidable o galvanizado, no PVC ni materiales combustibles) y con juntas estancas
• Revisa el trazado: idealmente vertical lo más posible, con pocos codos (cada codo reduce eficiencia). Trazados muy horizontales o con muchos giros son problemáticos

2. Campana extractora

• Tamaño adecuado: La campana debe cubrir completamente la zona de cocción, sobresaliendo al menos 15 cm por cada lado de los fogones/planchas
• Estado de los filtros: Los filtros metálicos deben estar limpios. Si están cubiertos de grasa solidificada, es señal de mal mantenimiento y riesgo de incendio
• Motor extractor: Enciéndelo y escucha. Debe funcionar suavemente sin ruidos excesivos. Vibraciones fuertes indican desgaste de rodamientos
• Potencia de extracción: Debe ser adecuada al tamaño de la cocina. Para restaurantes, mínimo 2.000-4.000 m³/h de caudal. Si es insuficiente, la cocina se llena de humo

3. Prueba de funcionamiento

• Enciende todos los equipos de cocción (fogones, plancha, freidora) simultáneamente
• Verifica que la campana extrae eficazmente el humo y el calor. No debe quedar humo flotando en la cocina
• Usa una hoja de papel cerca de los filtros: debe ser succionada con fuerza. Si cae, la extracción es insuficiente
• Revisa que no hay retorno de humos (humo que sale por rendijas en lugar de subir por el conducto)

4. Limpieza y mantenimiento

• Solicita el contrato de mantenimiento con empresa especializada. La ley obliga a limpiezas periódicas (cada 3-6 meses según uso)
• Pide ver los certificados de las últimas limpiezas. Sin estos, el conducto puede estar obstruido con grasa (peligro de incendio)
• Inspecciona visualmente el interior del conducto con linterna si es posible: las paredes deben estar relativamente limpias, no con capas gruesas de grasa

5. Documentación legal

• Certificado de salida de humos: Documento técnico (firmado por ingeniero/arquitecto) que acredita que el sistema cumple normativa
• Autorización de la comunidad de propietarios: Documento donde la comunidad aprueba la instalación del conducto. Sin esto, los vecinos pueden exigir su retirada
• Proyecto de licencia de actividad: Debe incluir plano de la salida de humos como parte de las instalaciones aprobadas

Problemas comunes y costes de reparación

Señal de alerta máxima: Si el local no tiene salida de humos hasta cubierta o el conducto está en estado crítico, y la reparación supera los 20.000€, reconsiderar seriamente la compra. Este es el tipo de problema que puede hundir un proyecto.

Sistema Eléctrico: Potencia y Seguridad

Un restaurante consume mucha más electricidad que una vivienda. La cocina industrial, los sistemas de refrigeración, la climatización, la iluminación… todo funciona simultáneamente durante el servicio. Si la instalación eléctrica es insuficiente o está en mal estado, te enfrentarás a cortes constantes, riesgo de incendio y posiblemente la necesidad de una renovación costosa.

Qué revisar en el sistema eléctrico

1. Potencia contratada

• Verifica la potencia en el contador o en la última factura eléctrica. Potencias necesarias orientativas:
  • Bar pequeño sin cocina (C1): 10-15 kW
  • Cafetería con cocina básica (C2): 15-25 kW
  • Restaurante medio (C3): 25-40 kW
  • Restaurante grande o con alta producción: 40-70 kW+
• Si la potencia es insuficiente para tus necesidades, tendrás que ampliarla. Coste: desde 200-500€ (solo trámite) hasta 2.000-6.000€ (si requiere obra en acometida)

2. Cuadro eléctrico y protecciones

• Cuadro organizado y etiquetado: Debe tener circuitos separados claramente identificados (cocina, refrigeración, iluminación, enchufes generales)
• Magnetotérmicos: Un interruptor automático por circuito que protege contra sobrecargas
• Diferenciales: Protegen contra fugas de corriente (electrocución). Debe haber al menos uno de 30mA para enchufes y otro para circuitos de fuerza
• Estado del cuadro: No debe haber cables sueltos, empalmes visibles, ni marcas de quemaduras. Todo debe verse profesional y ordenado

3. Toma trifásica (400V)

• La maquinaria industrial (hornos grandes, lavavajillas industrial, algunos sistemas de climatización) requiere corriente trifásica de 400V
• Verifica que existe esta toma. Si no hay y la necesitas, instalarla puede costar 1.500-4.000€ dependiendo de si la acometida del edificio ya es trifásica
• Comprueba que hay tomas trifásicas en la cocina donde las necesites (junto a horno, lavavajillas)

4. Enchufes y cableado

• Número suficiente de enchufes: En cocina debes tener mínimo 6-8 tomas para enchufar batidoras, procesadores, etc. En comedor, suficientes para limpieza, caja registradora, etc.
• Estado de los cables: No debe haber cables visibles por paredes (salvo conductos técnicos), ni empalmes con cinta aislante
• Enchufes en buen estado: Prueba que funcionan todos. Los flojos o quemados deben reemplazarse

5. Iluminación

• Nivel de iluminación adecuado: Cocina debe estar muy bien iluminada (500-750 lux). Comedor según ambiente deseado
• Iluminación de emergencia: Obligatoria en locales de pública concurrencia. Debe haber luces de emergencia que se encienden si se va la luz general
• Prueba que las luces de emergencia funcionan (botón de test o corta el interruptor general momentáneamente)

6. Certificado eléctrico (Boletín OCA)

• Documento imprescindible: Certificado de Instalación Eléctrica (antes llamado Boletín Azul) firmado por instalador autorizado
• Debe ser reciente (menos de 10 años idealmente). Si no existe o tiene más de 20 años, la instalación probablemente necesita actualización
• Sin este certificado, no puedes contratar la luz a tu nombre legalmente y la inspección municipal puede exigir su actualización

Prueba de funcionamiento bajo carga

No basta ver que hay luz. Haz esta prueba:

1. Enciende todos los equipos simultáneamente: cocina completa, todos los hornos, cámaras frigoríficas, aire acondicionado, iluminación máxima, lavavajillas
2. Observa si salta algún magnetotérmico. Si salta repetidamente, la potencia es insuficiente o hay un problema en ese circuito
3. Escucha ruidos en el cuadro eléctrico: chisporroteos o zumbidos indican problemas graves
4. Verifica que la tensión se mantiene estable. Luces que parpadean bajo carga indican problemas de instalación o acometida

Problemas comunes y costes

Instalaciones de Fontanería y Saneamiento

El agua es fundamental en hostelería: cocina, limpieza, aseos, barra. Los problemas de fontanería pueden ser desde una molestia menor hasta un cierre sanitario obligatorio.

Qué revisar en fontanería

1. Presión y caudal de agua

• Abre varios grifos simultáneamente (cocina, barra, aseos) y verifica que el caudal es adecuado en todos
• En cocina, necesitas buena presión para lavavajillas industrial y para mangueras de limpieza
• Presión baja puede indicar tuberías viejas obstruidas por cal o problemas en la acometida general

2. Agua caliente

• Sistema de agua caliente sanitaria (ACS): Verifica que funciona. Puede ser calentador eléctrico, caldera de gas o termo
• El agua caliente debe llegar rápido a todos los puntos (cocina, aseos, office). Si tarda más de 1 minuto, puede haber problema de distancia o aislamiento de tuberías
• Capacidad suficiente: Un restaurante necesita mucha agua caliente. Termo mínimo 100-150 litros. Si es insuficiente, tendrás que ampliarlo (1.000-3.000€)

3. Instalación de gas (si aplica)

• Si la cocina funciona con gas natural o butano, verifica que la instalación está correcta
• Certificado de gas: Debe existir un certificado de instalación de gas firmado por instalador autorizado (Boletín de Gas)
• Válvulas de corte: Debe haber válvula de corte accesible en cocina para emergencias
• Detector de fugas: Pasa líquido detector de fugas por todas las conexiones. Cualquier fuga (burbujas) es grave
• Revisiones periódicas: Solicita contratos de mantenimiento y revisiones anuales obligatorias

4. Desagües y sifones

• Arqueta de grasas: En cocinas, es obligatoria una arqueta separadora de grasas antes de que el agua vaya al alcantarillado. Verifica que existe y que se limpia periódicamente (cada 3-6 meses)
• Sifones en fregaderos: Todos los desagües de cocina deben tener sifón (curva que retiene agua y evita malos olores del alcantarillado)
• Prueba de drenaje: Llena fregaderos y suelta el agua de golpe. Debe drenar rápidamente sin atascos. Si drena lento, hay obstrucción
• Olor a alcantarillado: Si huele mal cerca de desagües, puede haber sifones secos (no se usan) o rotos. Grave problema sanitario

5. Aseos

• Funcionamiento correcto: Inodoros, lavabos, secadores de manos (o papel). Prueba que todo funciona
• Fugas: Revisa bajo lavabos y en cisternas de inodoros. Manchas de humedad indican fugas que pueden causar daños estructurales
• Accesibilidad: Si el local debe cumplir normativa de accesibilidad (>50m² o según municipio), uno de los aseos debe estar adaptado para personas con movilidad reducida

Problemas comunes y costes

Climatización y Ventilación

Un restaurante debe tener temperatura confortable para clientes y personal, y renovación de aire adecuada. Sin climatización en verano o calefacción en invierno, tu negocio sufrirá.

Qué revisar

1. Sistema de aire acondicionado

• Tipo de sistema: Splits individuales (los más comunes en locales pequeños), conductos centralizados, o fancoils (agua fría/caliente)
• Capacidad suficiente: Un restaurante de 100m² necesita aproximadamente 12.000-15.000 frigorías de potencia. Verifica que el sistema instalado es adecuado al tamaño
• Funcionamiento: Enciende el aire acondicionado en modo frío (si es verano) o calor (invierno). Debe enfriar/calentar el local en tiempo razonable (30-45 min para notar diferencia)
• Estado de las unidades: Revisa unidades exteriores (no deben tener óxido, el ventilador debe girar suavemente). Unidades interiores deben expulsar aire limpio sin olores
• Ruido: Si hace ruido excesivo, puede necesitar mantenimiento o tener rodamientos gastados

2. Mantenimiento

• Limpieza de filtros: Los filtros de aire deben limpiarse cada 2-4 semanas. Si están negros de suciedad, señal de mal mantenimiento
• Revisión anual obligatoria: Sistemas de climatización requieren revisión anual por empresa autorizada. Solicita certificados de las últimas revisiones
• Carga de gas refrigerante: Si el sistema ha perdido gas (enfría poco), recargarlo cuesta 200-600€

3. Ventilación general

• Además de la salida de humos de cocina, el local debe tener ventilación natural o forzada adecuada
• Comedor: Debe renovar el aire para que no se acumulen olores ni CO2. Ventanas practicables o sistema de ventilación mecánica
• Cocina: Además de campana, debe tener entrada de aire (ventilación cruzada) para compensar el aire extraído
• Aseos: Deben tener extracción (ventana exterior o extractor mecánico)

Problemas comunes y costes

Maquinaria de Cocina Industrial: Revisión Exhaustiva

La maquinaria de cocina representa una inversión significativa (20.000-50.000€ en un restaurante medio). Si está en mal estado, sustituirla puede arruinar tu presupuesto inicial.

Cámaras frigoríficas y equipos de frío

Qué revisar

• Temperatura correcta: Enciende la cámara (si estaba apagada) y espera 30 minutos. Debe alcanzar:
  • Cámara de conservación: +2°C a +4°C
  • Congelador: -18°C a -20°C
• Termómetro visible: Debe haber termómetro digital o analógico que muestre la temperatura real
• Estado del compresor: Escucha cuando arranca. No debe hacer ruidos extraños (golpeteos, chirridos). Si suena mal, el compresor está gastado
• Ciclos de funcionamiento: El compresor debe arrancar y parar periódicamente (cada 15-30 min aproximadamente). Si está siempre encendido, está forzado (no enfría bien o pierde frío)
• Juntas de la puerta: Las gomas de la puerta deben cerrar herméticamente. Prueba cerrando una hoja de papel en la puerta: debe quedar atrapada con cierta resistencia. Si cae, las juntas están gastadas (pierde frío)
• Evaporador (interior): No debe tener acumulación excesiva de hielo. Si está congelado, el sistema de desescarche automático no funciona
• Desagüe: Las cámaras tienen un desagüe de condensación. Verifica que no está obstruido (si hay charcos dentro, es señal de obstrucción)
• Año de fabricación: Busca la placa del fabricante. Cámaras de >15 años están al final de su vida útil

Documentación

• Factura de compra: Para saber antigüedad y modelo exacto
• Certificado de última carga de gas: Si se ha recargado recientemente, puede indicar fugas
• Contrato de mantenimiento: Las cámaras deben revisarse al menos 1-2 veces al año

Costes de reparación/sustitución

• Reparación compresor: 800-2.000€
• Sustitución juntas de puerta: 150-400€
• Reparación sistema desescarche: 300-800€
• Cámara frigorífica nueva (2 puertas, ~3m³): 2.500-4.000€
• Cámara frigorífica grande (walk-in): 5.000-15.000€
• Congelador industrial: 2.000-5.000€

Hornos industriales

Qué revisar

• Tipo de horno: Eléctrico, gas, convección, vapor. Cada uno tiene sus particularidades
• Funcionamiento: Enciéndelo y ponlo a 200°C. Debe alcanzar la temperatura en tiempo razonable (15-25 min)
• Distribución del calor: El calor debe ser uniforme. Si tiene zonas frías, puede tener resistencias quemadas
• Estado de las resistencias (hornos eléctricos): Revisa visualmente que no estén rotas
• Quemadores (hornos de gas): La llama debe ser azul, no amarilla. Llama amarilla indica combustión incompleta (peligroso)
• Puerta y juntas: La puerta debe cerrar herméticamente. Si pierde calor, consume más energía
• Limpieza: Horno muy sucio con grasa carbonizada es difícil de limpiar y puede afectar el sabor de los alimentos

Costes

• Reparación resistencias eléctricas: 300-800€
• Horno convección industrial nuevo (4-6 bandejas): 2.500-6.000€
• Horno pizza profesional: 3.000-12.000€

Planchas y freidoras

Qué revisar

• Plancha: Enciéndela al máximo. Debe calentar uniformemente. Revisa superficie (acero cromado): si tiene zonas oxidadas o picadas, complicará la cocción
• Freidora: Llena con agua (solo para probar, no con aceite) y enciende. Debe calentar. Revisa que no hay fugas en la cubeta. Termostato debe funcionar (apaga cuando alcanza temperatura)
• Estado general: Oxidación, grietas, mandos rotos son señales de mal mantenimiento

Costes

• Plancha industrial (60-80cm): 1.200-3.000€
• Freidora industrial (15-20L): 800-2.500€

Lavavajillas industrial

Qué revisar

• Tipo: Lavavajillas de capota (más común en restaurantes) o de arrastre (alta producción)
• Funcionamiento del ciclo: Haz un ciclo completo (2-3 minutos típicamente). Debe lavar, aclarar y secar
• Temperatura del agua: El agua de aclarado debe estar a 80-85°C para desinfectar. Si no alcanza esta temperatura, el lavavajillas no cumple normativa sanitaria
• Dosificadores: Debe tener dosificadores automáticos de detergente y abrillantador funcionando
• Fugas: Revisa bajo el lavavajillas que no gotea agua
• Estado de los brazos aspersores: Los orificios no deben estar obstruidos

Costes

• Reparación bomba o resistencia: 400-1.200€
• Lavavajillas industrial de capota nuevo: 3.000-8.000€

Otros equipos

• Cocina (fogones): Prueba todos los fuegos. Si es gas, verifica llama azul. Si es eléctrica (vitrocerámica/inducción), prueba potencia
• Batidoras, procesadores, cortadoras: Enciende y escucha. Motores sin ruidos extraños. Cuchillas afiladas y sin óxido
• Cafetera profesional (si aplica): Prueba extracción de café. Presión correcta (9 bar). Vapor para leche funcionando
• Abatidor de temperatura (si existe): Equipo para enfriar rápidamente alimentos cocinados. Debe alcanzar temperatura en tiempo especificado

Tabla resumen: Vida útil y costes de sustitución

Cálculo importante: Si la maquinaria supera la vida útil indicada, presupuesta su sustitución completa. Un local con todo el equipamiento de >15 años puede necesitar una inversión de 25.000-50.000€ en renovación.

Otros Aspectos Técnicos a Revisar

Suelos y paredes (cocina)

• Material adecuado: Suelos de cocina deben ser antideslizantes e impermeables (baldosa cerámica rugosa, resina epoxi). Paredes hasta 2m de altura deben ser lavables (azulejo, acero inoxidable)
• Estado: Baldosas rotas o juntas muy deterioradas son incumplimiento sanitario. Reparación: 1.500-5.000€ según superficie

Sistema contra incendios

• Extintores: Debe haber extintores (CO2 en cocina, polvo ABC en resto). Revisa fecha de revisión en etiqueta (anual obligatoria)
• Sistema de detección (si aplica): Locales grandes pueden requerir detectores de humo conectados a central
• Manta ignífuga: Recomendable en cocina para sofocar fuegos de aceite
• Coste revisión extintores: 50-150€/año

Accesibilidad

• Locales de >50m² o según normativa municipal deben cumplir accesibilidad para personas con movilidad reducida
• Entrada: Sin escalones (rampa si hay desnivel >2cm)
• Aseo adaptado: Al menos uno con medidas mínimas (1,50m de diámetro libre, barras de apoyo, lavabo accesible)
• Paso libre: Pasillos de mínimo 90cm de ancho
• Adaptar aseo: 2.000-5.000€

Insonorización

• Si el local está en planta baja de edificio residencial, puede requerir insonorización para no molestar a vecinos
• Especialmente crítico si habrá música (aunque sea ambiental)
• Insonorización básica: 3.000-8.000€. Completa: 10.000-25.000€

Mobiliario (comedor y barra)

• Revisa estado de mesas, sillas, barra, taburetes
• Mobiliario muy desgastado da mala imagen. Renovarlo: 5.000-20.000€ según tamaño

Documentación Técnica Obligatoria a Solicitar

Además de la inspección visual y funcional, debes exigir al vendedor la siguiente documentación. Sin ella, no podrás demostrar cumplimiento normativo:

Checklist de documentación

1. ✓ Certificado eléctrico (Boletín OCA) – Vigente (<10 años)
2. ✓ Certificado de instalación de gas (si aplica) – Vigente
3. ✓ Certificado de salida de humos – Técnico, firmado por ingeniero/arquitecto
4. ✓ Proyecto de licencia de actividad – Con planos de distribución, instalaciones
5. ✓ Licencia de actividad – Documento del Ayuntamiento autorizando apertura
6. ✓ Contratos de mantenimiento:
   • Extintores y sistema contra incendios
   • Climatización
   • Limpieza de campana extractora
   • Cámaras frigoríficas (si hay contrato)
7. ✓ Certificado de control de legionela (si hay torres refrigeración o sistemas agua caliente sanitaria >20L)
8. ✓ Libro de inspecciones sanitarias – Registro de visitas de sanidad
9. ✓ Manual de autocontrol APPCC – Plan de seguridad alimentaria
10. ✓ Facturas de compra de maquinaria principal – Para verificar antigüedad y valor
11. ✓ Autorización comunidad de propietarios para salida de humos (si aplica)

Si falta documentación crítica (certificado eléctrico, gas, salida de humos, licencia de actividad), considera esto una señal de alerta grave. Obtener estos certificados después puede costar 2.000-8.000€ adicionales y retrasar meses la apertura.

Cómo Negociar Según los Hallazgos de la Inspección

La inspección técnica no es solo para saber en qué estado está el local: es una herramienta de negociación fundamental. Veamos cómo usarla:

Estrategia de negociación paso a paso

1. Documenta todos los defectos

• Haz fotografías de cada problema detectado
• Anota en el informe del inspector técnico (si lo has contratado)
• Lista cada defecto con estimación de coste de reparación

2. Obtén presupuestos reales

• Contacta con profesionales para que te den presupuestos escritos de las reparaciones necesarias
• Ejemplo: Si la salida de humos necesita reparación, pide presupuesto a empresa especializada
• Estos presupuestos son tu munición en la negociación

3. Clasifica defectos por gravedad

• Críticos: Impiden abrir el local (salida humos no funciona, electricidad peligrosa, cámara frigorífica rota)
• Graves: Necesitan reparación pronto (equipos viejos al final vida útil, fugas fontanería importantes)
• Menores: Mejoras recomendables (pintura, mobiliario desgastado, reparaciones estéticas)

4. Presenta el informe al vendedor

• Organiza una reunión formal para presentar los hallazgos
• Muestra el informe técnico, fotografías y presupuestos
• Sé objetivo y profesional: no se trata de atacar, sino de ajustar el precio a la realidad

5. Propón ajuste de precio

Tienes varias opciones:

• Opción A – Descuento equivalente: “Los defectos suman 18.000€ en reparaciones. Propongo reducir el precio en 15.000€”
• Opción B – Vendedor repara antes de venta: “Necesito que repares la salida de humos antes de firmar, o no puedo proceder”
• Opción C – Retención de parte del pago: “Pagaré el 80% al firmar, y el 20% restante (X euros) lo retengo hasta verificar que ciertos equipos funcionan durante 3 meses”

6. Defectos críticos: línea roja

Si hay defectos críticos muy costosos (>20.000€), considera seriamente:

• Exigir que el vendedor lo repare antes de compra
• Reconsiderar la compra: Si la suma de reparaciones supera el 30-40% del precio de compra, probablemente no es buen negocio

Ejemplo práctico de negociación

Situación: Estás comprando un restaurante por 80.000€. La inspección detecta:

• Salida de humos con conducto parcialmente deteriorado: 6.000€ reparación
• Cámara frigorífica de 18 años, compresor ruidoso: 3.500€ sustitución inminente
• Instalación eléctrica sin trifásica (necesaria para lavavajillas industrial): 2.500€ instalación
• Lavavajillas industrial con 12 años: 4.000€ sustitución recomendable pronto
• Defectos menores (pintura, mobiliario): 3.000€

Total reparaciones: 19.000€

Estrategia de negociación:

1. Presentas el informe con presupuestos al vendedor
2. Argumentas que los 19.000€ de reparaciones no estaban contemplados en tu presupuesto inicial
3. Propones: “Puedo proceder con la compra si ajustamos el precio a 65.000€ (descuento de 15.000€), asumiendo yo las reparaciones. Alternativamente, si prefieres mantener el precio en 80.000€, necesito que repares la salida de humos y la instalación eléctrica antes de la firma (8.500€), y yo asumo el resto”
4. Negociáis y llegáis a acuerdo: precio final 68.000€, tú asumes todas las reparaciones

Resultado: Has ahorrado 12.000€ gracias a la inspección técnica. El coste de la inspección (600€) se ha pagado 20 veces.

Errores Graves a Evitar en la Inspección

Error 1: No hacer inspección técnica

Comprar “a ciegas” confiando en que “todo funciona” es el error más caro. Siempre inspecciona o contrata un técnico.

Error 2: Inspección superficial

Pasear 15 minutos por el local encendiendo interruptores no es suficiente. Dedica mínimo 2-3 horas a una inspección seria.

Error 3: No solicitar documentación técnica

Ver que algo funciona hoy no significa que esté legalizado. Sin certificados, puedes enfrentar cierre por inspección municipal.

Error 4: No probar equipos bajo carga real

Enciende TODO simultáneamente: cocina completa, cámaras, climatización. Los problemas eléctricos o de potencia solo aparecen con carga máxima.

Error 5: Aceptar excusas del vendedor

“La cámara solo necesita una pequeña reparación”… “El conducto de humos está bien, solo necesita limpieza”… Si el vendedor minimiza problemas, desconfía. Verifica con profesional independiente.

Error 6: No obtener presupuestos de reparación

Decir “hay que reparar la salida de humos” sin saber si cuesta 2.000€ o 20.000€ te deja indefenso en la negociación.

Error 7: No negociar tras la inspección

Si detectas defectos y no ajustas el precio, estás regalando dinero al vendedor. Siempre negocia según hallazgos.

Checklist Final: Resumen Completo para Inspección

Antes de la visita

• ☐ Contrata inspector técnico especializado en hostelería (opcional pero muy recomendado)
• ☐ Solicita al vendedor toda la documentación técnica por adelantado
• ☐ Planifica visita de mínimo 2-3 horas
• ☐ Lleva checklist impreso, cámara de fotos, bloc de notas

Durante la inspección

Salida de humos

• ☐ Verificar existencia de conducto hasta cubierta
• ☐ Probar campana extractora con todos los equipos encendidos
• ☐ Revisar estado de filtros y limpieza general
• ☐ Solicitar certificado técnico y contratos de mantenimiento

Sistema eléctrico

• ☐ Verificar potencia contratada (factura luz)
• ☐ Revisar cuadro eléctrico (diferenciales, magnetotérmicos)
• ☐ Comprobar existencia de toma trifásica
• ☐ Probar todos los equipos simultáneamente
• ☐ Solicitar certificado eléctrico (boletín OCA)

Fontanería

• ☐ Probar presión abriendo varios grifos simultáneamente
• ☐ Verificar agua caliente en todos los puntos
• ☐ Revisar desagües y arqueta de grasas
• ☐ Inspeccionar bajo fregaderos buscando fugas
• ☐ Si hay gas, solicitar certificado de instalación

Climatización

• ☐ Encender aire acondicionado y verificar funcionamiento
• ☐ Revisar estado de equipos (óxido, ruidos)
• ☐ Solicitar contratos de mantenimiento

Maquinaria de cocina

• ☐ Cámaras frigoríficas: Temperatura correcta, compresor sin ruidos, juntas de puerta, antigüedad
• ☐ Hornos: Calentar y verificar temperatura uniforme
• ☐ Planchas/freidoras: Encender y revisar estado
• ☐ Lavavajillas industrial: Ciclo completo, temperatura aclarado, sin fugas
• ☐ Cocina (fogones): Probar todos los fuegos
• ☐ Solicitar facturas de compra (verificar antigüedad)

Otros aspectos

• ☐ Estado suelos/paredes cocina (materiales adecuados)
• ☐ Sistema contra incendios (extintores con revisión vigente)
• ☐ Accesibilidad (aseo adaptado si requerido)
• ☐ Mobiliario comedor (estado general)

Después de la inspección

• ☐ Revisar todas las fotografías y notas
• ☐ Solicitar presupuestos de reparación para defectos detectados
• ☐ Elaborar informe de hallazgos con estimación de costes
• ☐ Reunión con vendedor para presentar resultados
• ☐ Negociar ajuste de precio o reparaciones
• ☐ Decidir si proceder con la compra